地產央企改革慢半拍倍感競爭壓力 開始擔心會落後
??地產國企不是在改革，就是在改革的路上。“當改革進入深水區，才深刻感受到體制內的制約有多大。”一傢大型國有房地產開發企業的管理者對經濟觀察報感嘆，近期國內地產企業改革風起雲湧，許多改革甚至涉及股權結構，讓做管理者的倍感競爭壓力。
??另一傢國資房企的高管則透露：“去年底開始，多傢房企就在積極研究戰略層面和股權結構的改革方案，企業之間有時還會交流怎樣‘變’。”
??然而，不同的企業“稟賦”不一樣，尤其是，目前央企的“合夥人計劃”尚未打開閘口，這部分企業開始擔心自己會在這一波潮流中落後。
??改革窗口
??一傢國資房企的上市公司董秘介紹，當前地產企業ROE(凈資產收益率)下行，是國資委[微博]對地產國企改革“放行”的原因之一。“如果地產企業ROE升高，證明股東還很賺錢，相關部門可能不會允許這麼多公司籌劃重大事項。”該董秘笑言。
??最近備受關註的資本市場動作來自招商局。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產(31.96,0.00, 0.00%)及招商銀行(15.66, 0.00, 0.00%)雙雙因“籌劃重大事項”停牌。
??市場猜測停牌原因是招商局進一步推動集團產融結合，方案是“招商地產[微博]計劃以定增方式獲取招商局位於前海3.9平方公裡土地，並將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”。
??但招商地產董秘劉寧在接受媒體采訪時回應，並未聽說兩傢公司將有重大的協同行動，故“兩傢公司雙雙停牌，目前看隻是一種巧合”。
??不管本次停牌是否雙方有協同動作，產融結合確實是包括招商在內的諸多房企當前希望加強的方向。2014年11月21日，招商銀行與招商地產簽署《招商銀行-招商地產戰略合作協議》。招商銀行將給予招商地產及上下遊產業鏈關聯企業總額不超過100億元等值人民幣的授信和融資支持，及多渠道資金支持。此前的10月，招商地產與招商局資本簽署戰略合作，協議雙方將在設立商業地產基金、產業園區探索以及聯合開發新的房地產項目等方面展開合作。
??據經濟觀察報瞭解，另一傢知名地產國有企業，也正在研究與母公司旗下金融機構融合的方案。
??無獨有偶，招商雙子停牌前一周左右，另一央企華僑城剛完成籌劃整兩個月的重大事項。市場早前期望很高的混合所有制改革與股權激勵方案浮出水面。
??華僑城是次預案擬非公開發行股票數量近11.63億股，發行價為6.88元/股，定增對象分別為華僑城集團、前海人壽、鉅盛華。若定增完成，前海人壽和鉅盛華將分別持有華僑城6.89%和5.17%股權，華僑城集團對公司的持股比例將從56.9%降至50.77%，仍為公司控股股東。
??鉅盛華公司實際控制人為寶能系實際控制人姚振華。前海人壽無控股股東，但姚振華是該公司法人代表，且鉅盛華公司持有前海人壽20%股權，為前海人壽並列第一大股東。換句話說，是次定增完成後，寶能系將持有華僑城合計12.1%股權，入股總耗資將接近70億元。
??還不夠進取
??3月下旬，歷時20個月的中建系統整合方案出爐，中國建築(7.58, 0.05, 0.66%)(6房貸新北石門房貸車貸信貸新竹竹東車貸信貸01668.SH)30個物業項目作價338億註入中國海外發展(0668.HK，以下簡稱“中海地產”)，中海地產最終成為中建系統地產業務的主上市平臺。
??通過本次註資，中海地產獲得1100萬平方米土地儲備，其中不乏北京、上海、倫敦等多幅含金量頗高的地塊。同時，其控股股東中國海外出資338億溢價認購中海地產股票，幫助中海完成此巨額支出。
??至此，中建旗下中海地產和中建地產兩地產平臺整合方案落實，中海地產股價應聲上漲近兩成，創出多年來新高。
??中建資產註入中海地產的舉動，引發市場相關聯想。保利集團旗下保利地產土地信貸?高雄(12.73, -0.29, -2.23%)和保利置業，中信集團旗下的中信泰富和中信地產，都被市場認為將會整合，做大規模。
??不過，前述全國性大型房企的管理者認為，平臺之間的整合、資產規模擴大這些實質隻是很小的改變，地產企業迫切需要從體制改革中找到進一步增長的動力。其稱，其所在房企雖然已在整合相關平臺，但高管們真正想做的是體制改革，並且為推進得不如其他企業快而憂心。
??與華僑城停牌日期相近的時間點，廣州老牌國企越秀地產宣佈推出項目層面的“合夥人計劃”。公司副總經理朱晨正是以“從體制變化去挖掘發展潛力”來解釋該計劃的初衷。其同時透露，投資者希望看到高管持股，“項目層面顯然是不夠的”。
??體制改革一個較迫切的需求是提高高管和員工的積極性，有知情人士對經濟觀察報透露，按照有關國企薪酬改革方案，部分地產國企董事長的薪酬在改革後隻剩不到目前的一半。如果高管持股計劃再無時間表，他們的收入依靠年薪和此前的股權激勵，很可能削弱積極性。
??讓國企管理者感到壓力的，還有動作比較靈活的民營企業。例如率先實施合夥人制的萬科，主動邀戰略合作者中國平安(86.14, 4.70, 5.77%)入股的碧桂園等。“在地產黃金時代，民企被認為缺乏國企的資金實力和拿地優勢，但在行業下行階段，民企則顯現出改革的銳意和靈敏。”上述知情人士稱。
??上述全國性大型房企的管理者則介紹道，同樣在國企圈子裡“混改”的步伐，地方國企快於央企，母公司旗下有多個子公司的企業要快於旗下子公司數量少的企業。
??其為舉例，分別提及兩傢地產企業，一是綠地，另一個是招商。該人士說：“上海作為全國經濟最發達的城市、改革排頭兵，當地企業在某種程度上起著示范作用，綠地混改肯定比央企容易，隻要當地國資委[微博]批準就可以。類似的有廣州和其他城市當地的國企。”
??而對於招商地產，該人士則分析：“招商局旗下有多傢子公司，大股東的利益沒有集中在一傢企業身上，換句話說做一些跟股權相關的改革動作，大股東利益不擔心被攤薄太多，那麼大股東支持改革的意願就會強烈些。”
??若停牌整合順利 招商地產有望成為房企"老大" 贏商網
??如果此次整合順利進行，招商地產有望成為房地產企業市值的“老大”，土地規模將超過2000萬平方米。其中由於大股東招商局地產光在蛇口工業區就有巨量土地儲備，光劃入廣東自貿區的就有13.2平方公裡，一旦註入將成為招商地產未來最核心的動力，招商地產在“萬保招金”中落後墊底的情況一下子扭轉，和“萬保”兩傢平起平坐，完美實現瞭逆襲。
??4月3日，招商地產和招商銀行股票雙雙停牌宣佈“籌劃重大事項”，引發瞭人們對於招商局集團資產整合的猜想。後又有傳言稱，招商局將把3.9平方公裡的前海土地作價3500億元註入招商地產。盡管招商方面表示有關土地問題“尚未形成一致意見”，但市場對於整合的預期不減。
??不管怎麼說，如果此次整合順利進行，招商地產有望成為房企市值的“老大”，土地規模將超過2000萬平方米。其中由於大股東招商局地產光在蛇口工業區就有巨量土地儲備，光劃入廣東自貿區的就有13.2平方公裡，一旦註入將成為招商地產未來最核心的動力，招商地產在“萬保招金”中落後墊底的情況一下子扭轉，和“萬保”兩傢平起平坐，完美實現瞭逆襲。
??自2014年以來，房企四大陣營的格局已經基本形成，100強房企中，銷售金額超過1000億元的有7傢，300-800億元的有11傢，150-300億有35傢，150億元以下有47傢。我們明顯可以看出，從一個陣營進入前一個的困難巨大，再加上14年市場出現轉折，已無法通過做大市場蛋糕實現突破，因此對於房企來說，大的跨越式發展要比過去困難得多。在前一輪房地產行業的大發展過程中的簡單增長模式當前已經很難見到。從招商這次的案例中能發現，當前實際上企業要突破瓶頸，跨上臺階，惟有采用超常規的並購重組的發展模式。除瞭招商地產外，還有好幾傢企業的整合在進行中，值得期盼。
??首先是融創收購佳兆業（還有繼續收購融綠平臺，盡管孫宏斌認為已經收購完成），一旦成功，融創也將在規模上取得巨大增長。融創去年的總銷售金額658億元，如果加上佳兆業的數據後將達到940億元。並入佳兆業將加強融創在一線城市尤其是深圳和上海的儲備。融創的並購是民營企業通過資本市場並購模式，實現自身跨越式發展的一大案例。
??還有兩傢國企也在醞釀巨大重組：一是大傢已經期盼已久的保利地產和保利置業，談論整合多年瞭，兩方管理層在每年的業績發佈會上均會表示集團正在考慮重組，應該說整合是已經箭在弦上，不得不發。隻不過，單純合並的“好時代”已經過去（當年中海和中建合並是最好時期，2013年市場迅速向上，很大程度解決瞭架構調整對企業產生的影響）。如果保利系還是單純的“1+1”合並，意義已經不是特別大，企業自身的發展也不能產生跨越式突破，“1+1”隻能等於或小於2。是否能在“1+1”的基礎上，再引入“3”或“4”，形成保利重組的巨大紅利則是今天需要思考的課題？
??中信泰富和中信地產也同樣如此，中信集團借殼中信泰富整體上市後，實際上還將面臨中信地產和中信泰富的重組。這當中同理，單純進行“1+1”要大於2的可能性也不大，反而小於等於2的可能性居多。因此在這兩傢公司重組的過程中，同樣也應考慮保利地產和保利置業存在的相關問題——沒有模式的突破和理念的創新，這樣的合並實際上意義也不大。
??如果保利系和中信系的大重組，還能夠考慮未來發展機制和體制上存在的一些障礙，包括“混合所有制”等，相信會對保利和中信上一個臺階有巨大的支撐。我也相信，融創、保利和中信的重組應是房企15年最大的看點，自然的規模增長已很難打破四大陣營的格局，隻有“大重組”“大並購”，才能讓今天的房企陣營出現新氣象。
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/08265993177187208195861.shtml
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