一線城市控漲目標越控越遠 房價齊創新高
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
如同今年創歷史紀錄的高溫天氣一樣，北上廣深四個一線城市的房價也一齊創出歷史新高。雖然目前樓市仍處於調控之下，但是一線城市房價漲幅已遠遠超過今年3月底各地方政府所制定的控漲目標。正如上海易居研究院副院長楊紅旭直言："部分城市的年度房價控制目標很難達標。"
面對即將到來的"金九銀十"，開發商基本上持十分樂觀的態度，而對於地方政府而言，面對無法停止的房價上漲步伐，完成今年房價控制目標也許要如專傢所言"求助於統計數據"。
7月房價齊創新高
中國房地產數據研究院執行院長陳晟直言，供需矛盾的巨大壓力使得北京的房價再度面臨失控風險。
事實上，即使在嚴厲的限價政策下，北京房價的上漲仍在持續，業內人士稱，如果沒有限價，北京房價的上漲幅度絕不止現在的數字。
據鏈傢地產市場研究統計，截至7月29日，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創下歷史新高。
值得註意的是，為瞭能在限價政策下如期入市，開發商已經采用瞭不少應對策略，如分拆銷售合同、將原打算做精裝修的樓盤變成毛坯，以及取消前一期樓盤的優惠等等。
"這些對策使得開發商表面上雖然無法漲價，但是實際上房價仍然是上漲的，甚至幅度更大。"中國房地產學會副會長陳國強表示。
中原地產統計瞭北京市場截至8月5日成交最多的12個項目的成交數據，這12個項目占據瞭市場上半年總成交的30%以上，基本代表瞭今年以來整體成交價格的變化。數據顯示，這些項目3月份的簽約均價為19463元/平米，7月份的簽約均價為20756元/平米，平均漲幅為6.6%，而這一漲幅在一季度則超過10%。
與北京類似，上海7月份的房價也創出歷史新高。據21世紀不動產數據顯示，7月上海樓市成交均價達到24687元/平方米，創下瞭自2006年以來的月度均價新高。
廣州、深圳的房價同樣達到歷史高點。7月份，廣州十區兩市均價為13918元/平方米，環比漲幅7.85%，同比上漲8.84%，是僅次於今年3月份的歷史高點。而廣州的二手房整體成交價格達到2萬元/平方米，同比漲幅25%，創下歷史新高。深圳市規劃國土委公佈的數據顯示，7月深圳新房價格達到22592元/平米，1-7月均價為21638元/平米，同比上漲22%。
在四個一線城市中，北京房價上漲的壓力最令人擔憂。
陳晟表示："對比北京與上海的樓市交易，我們發現環北京區域的房價與北京呈現巨大的落差，如同一個峭壁。也就是說，環北京樓市並不能緩解北京供應不足的問題。而上海周邊樓市的價格則呈階梯狀，可以相對緩解上海的壓力。"
與此同時，傳統的銷售旺季"金九銀十"即將到來，開發商的心態可以用"樂觀"來形容。
北京某代理行一位策劃總監對記者說："我們在代理樓盤銷售時，經常遇到這樣的情況，開發商想賣的價格遠遠高於我們建議的價格。這種情況不僅存在於北京這樣的一線城市，包括一些二線城市的開發商都準備在9、10月份大舉出擊。其實，我覺得他們對下半年的預期過於樂觀瞭。"
"對於北京來說，剛需購房者的數量的確很龐大，但是如果房價這樣漲下去，能承受得起房價的有效剛需還有多少，目前還不好說。"上述策劃總監表示。
板橋信貸借貸信貸年息控漲目標難完成
今年3月底公佈的各地方政府房價控制目標顯示，除北京和上海表示今年房價保持穩定外，深圳和廣州的"國五條"細則均規定，2013年房價控制目標為全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度。而上半年我國城鎮居民人均可支配收入實際增長為6.5%，但往年城鎮居民收入實際增幅，極少低於7%。
根據今年上半年一線城市房價的數據統計，4個一線城市上半年同比增幅均超過8%，北京和廣州更是超過11%。楊紅旭預計，按照上半年的漲幅，全年總體同比增幅將超過10%。而7月份，一線城市房價上漲的步伐仍未停止。
顯然，以一線城市前7個月的漲幅來看，地方政府的確給自己定瞭一個難以完成的目標。
"現在看來，今年北京市給自己制定瞭一個難以完成的房價控制目標，其完成目標的壓力遠遠大於其它一線城市。"陳晟向記者表示，目前看來，以北京的供求矛盾如此緊張的關系來看，北京完成目標的難度巨大。
從庫存去化的時間看，北京、上海的樓市存在巨大的反彈壓力。據中國指數研究院數據顯示，目前，北京的庫存去化周期約為6個月，上海的情況稍好，為8-9個月。
而從深圳前7個月的漲幅來看，已超出2013年房價控制目標的3.6倍。廣州今年上半年一手住宅網簽均價漲幅達到18.1%，超目標值2.5倍。
"從目前來看，深圳今年要完成房價控制目標很難。"深房網高級分析師吳上錦認為，上半年均價升高，主要在於結構性因素推動，政府幾乎沒有限制高價盤的預售，多個高端樓盤銷售不錯，對全市整體價格影響較大，下半年能否逆轉，主要看所開樓盤價格，控制高價盤拉低整體均價，應該也能完成目標，關鍵是看統計口徑。
對於地方政府的房價調控目標是否能夠達到，記者采訪到的業內人士均直言，從統計數據上來呈現全年房價的漲幅，一線城市一定能夠完成房價控制目標，地方政府可以通過計算保過嶺重劃區貸款全省皆可處理丁種建地障房，剔除高端住宅等統計方法使房價達到控制目標。
陳晟認為，想要真正達成房價控制目標，一線城市應當加大低價剛需樓盤的入市，拿到預售證的剛需樓盤一次性入市。同時，控制高端樓盤的預售證發放。在長效機制上，應當加快農村宅基地的流轉，以增加供應。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/08293422257.shtml
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